은행 부동산담보대출 관련 소비자불만 증가

- 은행 부동산담보대출 관련 소비자 피해실태와 개선방안 조사결과 -

   최근년 부동산담보대출의 증가에 따라 은행의 부동산담보대출 관련 소비자불만이 지속적으로 증가하고 있는 것으로 나타났다.

   최근 5년간 접수된 부동산담보대출 관련 상담은 2002년 178건에서 2005년 315건으로 꾸준히 증가(2006년은 280건)했고, 은행 관련 소비자상담중 부동산담보대출이 차지하는 비율도 2002년 12.4%(1,434건 중 178건)에서  2006년에는 21.1%(1,325건 중 280건)로 크게 증가한 것으로 드러났다.

은행 부동산담보대출 관련 불만상담 연도별 추이

                                                                                                                    (단위 : 건, %)

   소비자불만 중에는 이자 및 원리금 연체처리와 관련된 내용이 20.8%(184건)으로 가장 많았고, 중도상환수수료 관련 19.0%(168건), 이자율 관련 11.9%(105건), 대출승계 관련 10.6%(94건) 등의 순으로 나타났다.

은행 부동산담보대출 관련 소비자 불만유형

                                                                                                           (단위 : 건, %)

     *기타는 가압류, 대출모집, 법무사이용, 담보범위 등과 관련된 건임.

   한국소비자원(원장 이승신, www.kca.go.kr)은 최근 3년간 접수된 부동산담보대출 관련 소비자불만 사례 884건을 분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

■ 연체사실을 사전에 통보(설명)하지 않고 연체처리한 불만 많아

   소비자가 이자나 원리금 등을 약정일에 납입하지 않을 경우 은행여신거래기본약관 등에 따라 사전 통보후 기한이익을 상실시키고, 대출잔액에 대해 연체료를 부과하여야 하나, 연체처리 관련 불만(184건) 중 25.0%(46건)가 사전에 통보를 받지 않았거나 설명을 듣지 못한 것으로 조사됐다.

   또한 ▲기한이익상실 관련 불만이 24.5%(45건), ▲담보물건 경매, 가압류 등 강제집행 관련 불만이 23.4%(43건), ▲대출잔액(원금)에 연체이자 적용 관련 불만이 18.5%(34건)로 높게 나타났다.

■ 기한이익상실 사유가 광범위하여 소비자 부담 가중 우려

   한편, 은행여신거래기본약관상 기한이익상실 사유가 지나치게 광범위하게 정하고 있어 채권확보수단으로 근저당권이 설정되는 부동산담보대출 조차 1개월간의 이자 연체만으로도 기한이익을 상실시킬 수 있도록 규정되어 있는 등 불합리한 내용이 적지 않은 것으로 조사됐다.

   이에 따라 소비자는 기한이익상실 후 대출잔액에 높은 연체이자율의 지연배상금을 부담해야 하는 등 이중의 부담을 안는 것으로 나타났다.

  *부동산담보대출상 부당한 기한이익상실 사유(예시)

 *기한이익상실 법정사유 : ①채무자가 담보를 손상·감소 또는 멸실하게 한 때(민법 제388조 제1호) ②채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니한 때(민법 제388조 제2호) ③채무자가 파산선고를 받은 때(파산법 제16조)

■ 중도상환수수료에 대한 사전 설명 및 안내 부족

   중도상환수수료와 관련해서는 거래당시 면제하기로 했음에도 청구하거나 사전 안내 없이 청구했다는 불만이 26.2%(168건 중 44건)를 차지했고, 약정에 따라 상환한 경우 또는 만기연장시에도 중도상환수수료를 청구했다는 불만이 19.1%(168건 중 32건)를 차지하여 대출약정시 중도상환수수료에 대한 설명이나 안내가 명확하지 않은 것으로 나타났다.

■ 부동산담보대출시 포괄근담보 관행 여전히 있어

   대출승계 관련 불만(94건) 중 42.6%(94건 중 40건)가 은행이 채무자(양도인)의 다른 채무를 양수인(채무인수인)에게 상환하거나 승계할 것을 요구하는 것으로 나타났다.

   이는 근저당설정약정시 해당 대출금 외에 장래에 발생하는 신용카드 대금 등 다른 일체의 채무까지 담보하는 포괄근담보로 약정하는 관행이 아직도 상존하고 있고, 담보부동산을 양도·양수하면서 은행에서 대출계약 승계절차를 제대로 거치지 않은데 문제가 있는 것으로 판단된다.

■ 대출연장시 이자율 인상 관련 불만 다수

   부동산담보대출의 연장 관련 불만 81건중 대출이자율을 인상했다는 불만이 27건(33.3%)으로 가장 많은 것으로 조사됐다.

   은행 부동산담보대출금이 고액이고, 단기대출인 경우 소비자들이 만기에 상환하기가 쉽지 않고, 이럴 경우 은행이 제시하는 이자율 인상 등 연장조건을 불리하더라도 받아들일 수 밖에 없기 때문인 것으로 풀이됐다. 특히, 금년에 만기도래 예정인 2004년말 현재 3년이하 주택담보대출액 102조원의 연장시 은행의 배려와 소비자들의 각별한 주의가 요구된다.

<3년이하 주택담보대출 현황(단위 : 조원, %)> *자료 : 금융감독원

   한국소비자원은 은행 부동산담보대출 관련 소비자 불만에서 나타난 문제점에 대해 ▲기한이익상실 약관조항 개선, ▲합리적인 중도상환수수료 책정, ▲포괄근담보 억제, ▲성실한 채무자에 불리한 조건의 대출연장 지양, ▲각종 통보의 철저한 이행 등을 금융감독원과 공정거래위원회 등에 개선을 건의할 예정이며, 은행연합회 등 업계에 대해서도 소비자피해가 야기되지 않도록 자율적인 개선을 촉구할 예정이다.

   아울러 소비자들에게도 은행과 부동산담보대출 거래시 ▲여러 은행의 대출상품을 비교하고, 대출약관 등 대출관련 서류를 반드시 교부받아 그 내용을 철저히 파악하도록 하고, ▲담보물건(부동산) 매매로 대출채무를 승계할 경우에는 은행과 사전 확인후 승계절차를 철저히 이행할 것을 당부했다.