아파트 分讓廣告, 실제와 많이 다르다- 아파트 분양광고 실태 조사 결과 -(1999. 12. 15.)

 한국소비자보호원(원장 許 陞)은 일간신문에 게재된 아파트 분양광고의 내용을 분석하여 그 문제점 및 개선방안을 제시코자 함.

I. 조사 배경

 o 아파트는 소비자의 구매 상품 중 최고가임에도, 소비자 입장에서는 사업자가 일방적으로 제공하는 廣告와 모델하우스(견본주택)에 주로 의존하여 구입 여부를 결정하게 됨.  따라서 아파트 분양광고는 그 진실성 및 구체성이 중요함.

  o 그러나, 실제로는 많은 아파트 분양광고가 그 表現에 있어서 주변환경, 위치, 분양가격 등에서 誇張性있는 광고를 하여 분양에만 치중함으로써, 정작 소비자들이 알아야 할 중요한 정보는 누락하거나, 誤認性있는 정보를 제공하는 경향이 많은 실정임.

   - 금번 소비자보호원이 수도권 아파트의 265 가구민을 조사한 결과,  견본주택을 직접 방문한 경우는 205가구(77.4%)이며, 방문하지 않은 경우는 60가구(22.6%)이고, 건설현장을 방문하여 주변 교통, 환경 등을 직접 확인한 경우는 166가구(62.6%)였으나, 이를 확인해보지 않고 분양신청한 가구는 99가구(37.4%)임.

  - 소비자들이 건설현장을 직접 확인해 보지 않은 이유로는 광고내용을 신뢰했기 때문이라고 응답한 가구가 48가구(48.5%)로 가장 많으며, 그 다음은 인기지역이어서 무조건 분양신청 16가구(16.2%), 친구나 친지들로부터 좋다는 말만 듣고 분양신청 14가구(14.1%) 등의 순으로 광고에 대한 높은 의존도를 보임.

II. 조사 방법 및 기간

  가. 광고 내용 분석 : 99. 5 ~ 9 까지 5개월 동안 주요 일간지에 게재된 수도권 아파트 분양 광고 총 93건 수집, 내용 분석

  나. 피해 사례 분석 : 98. 1 ~ 99. 9 까지 1년 8개월 동안 소비자보호원에 접수된 총 606건의 소비자피해 사례 분석

  다. 설문 조사 : 최근 2년 이내 신규 입주한 서울, 인천, 경기 등 수도권 89개 아파트의 265 가구민 대상 설문 조사

  라. 조사기간 : 99. 7 ∼ 10(4개월)

 III. 아파트 分讓廣告 표현상의 문제점  

 가.  분양 가격 표현 : 분양 가격을 실제보다 낮은 것으로 오인시킬 우려가 있는 표현 사용

 o 조사대상 광고 총 93건 중 16건(17.2%)은 최저 가격 등 절대적 용어를 사용하거나 구체적 내역 명시 없이 파격적인 분양가, ○○지역보다 낮은 평당 분양가, 분양가 절반 등으로 표현. 

 나. 시세차익·수익률 보장 등 투기 조장성 표현 남발  

 o 총 93건중 36건(38.7%)은 자신의 공급아파트에 대해 객관적 근거 없이 최고의 투자중심지, 시세차익 ○천만원, 최고수익률 46% 등의 과장성 표현을 사용.  

  다. 면적에 관한 표현 : 모호하게 ○○평형으로 표현 

 o 대부분의 광고가 정확한 면적을 기재하지 않고 ○○평형으로 표기, 소비자청약을 유인하기 위하여 오인성있는 표현을 하고 있는 것으로 판단됨.

   라. 건설입지·위치·환경여건에 대한 표현 : 객관적 근거없이 배타적 표현 사용

  o 총 93건중 54건(58.1%)은 아파트의 입지·환경 조건 등에 대해 객관적 근거 없이 마지막 중심지, 마지막 노른자위, 최상의 입지조건, 최고의 위치, 최고의 아파트 등의 배타적인 표현을 사용. 

  마. 교통·거리 표현 :  교통수단·기준지점·기준시점을 미기재하거나 절대적으로 표현

  o 총 93건중 60건(64.5%)이 특정지역까지의 소요시간을 기재하고 있는 바, 그 중 목적지까지의 교통수단을 명시하지 않은 광고가 42건(70%)이며, 기준지점을 명시하지 않고 "서울서 불과 10분", "서울 30분대"와 같이 표현한 광고가 3건(3.2%), 특히 소요시간의 기준시점(측정시간대)을 기재한 광고는 단 한 건도 없음.

   - 9건(9.7%)은 거리, 교통을 표시하면서 최고의 교통요지, 특급교통망 등의 절대적 표현을 사용. 

  바. 내부 자재 품질에 대한 표현 : 최고 등 절대적 표현 

 o 총 93건중 22건(23.7%)은 공급아파트 내부시설물 자재의 품질에 대해 객관적 근거 없이 최고급 자재사용, 최고의 마감재 등의 절대적 표현을 사용.

  사. 대출 관련 표현 : 정확한 대출 정보 부족

  o 대출 관련 내용을 전혀 기재하지 않은 광고는 51건(54.8%), 기재한 광고는 41건(44.1%)이나 그 표현이 막연하거나 불충분한 것으로 판단됨.

아. 기타 소비자 정보 : 기피시설, 공급세대수 및 아파트 건설 추진 일정 등의 정보 제공 미흡

 o 아파트는 분양 계약 후 최소 2~3년 후에 입주하므로 계약시점에서 입주시점까지 아파트 주변의 환경변화에 대한 정보를 계약자인 소비자에게 제공하는 것이 필요함.

  - 그러나, 분양광고 시 주변환경에 대해 사업자 입장에서 분양에 유리한 내용(지하철역·도로 ·학교 등 신설예정 등)에 대해서는 적극 광고하고 있는 반면, 분양에 불리한 내용 즉 계약시점에서 입주시점까지 해당 아파트 주변 기피시설(쓰레기소각장, 공장 등)의 설치 등에 대해서는 전혀 정보를 제공하지 않고 있는 것으로 나타남.

 o 분양광고 시 계약면적(공급면적)별 공급세대수를 기재하지 않은 광고는 광고 총 93건중 21건(22.6%)에 달함.

  - 특히 동수, 층수, 배치방향, 각 동간의 거리에 대한 정보는 거의 제공하고 있지 않음. 

 o 분양광고 시점에서 해당 아파트 사업추진이 어느 정도나 되었는지는 소비자에게 중요한 문제이나, 총 93건의 광고 중 사업추진현황 및 입주까지의 추후 일정을 제공하고 있는 것은 20건(21.5%)임. 

IV. 소비자 피해 실태 및 유형 

 o 98. 1 ~ 99. 9월까지 소비자보호원에 접수된 아파트 관련 건은 총 606건이며, 이 중 광고가 실제와 달라 문제를 제기한 경우는 287건(47.4%)임.  

  - 이 중 대출금(이자) 관련이 232건(80.8%)으로 가장 많으며, 계약 불이행·불성실 이행 46건(16.0%), 기타 9건(3.1%)임. 

 o 피해 유형

  1) 대출 관련 (232건) 

  - 할부금융사에서 고정금리로 약정된 대출이율을 일방적으로 인상한 경우 207건(89.2%),  

  - 분양광고 시 약속한 대출 약정액을 이행하지 않거나 임의로 축소 변경한 경우 25건(10.8%). 

   2) 계약 관련 (46건)

   - 광고(신문, 팜플렛 등) 및 견본주택을 통해 분양 시 약속한 내부  주요 시설물(씽크대, 선반, 벽지, 장판, 욕조, 현관중문, 샤워부스 등) 및 기타 시설(위성안테나, 어린이놀이터 CC TV)을 건축 시 하급제품으로 변경, 시공하거나 미설치 12건(26.1%).

  - 광고 시 약속한 입주일자보다 입주가 지연된 경우 32건(69.6%).

  - 분양완료 후 사업자가 일방적으로 사업을 중단하고 해약 처리 2건(4.3%).
 

 3) 기타 (9건)

   - 팜플렛 광고내용과 계약 시 조건이 다른 경우, 계약한 대지지분이 실제 입주 후 부족한 경우, 계약 시 견본주택 직원이 허위로 계약자를 속여 계약토록 한 경우, 조합아파트 분양 시 학교시설부담금 등의 추가대금 요구 등  

 ※ 금번 설문조사 결과에서도, 총 265가구중 155가구(58.5%)가 입주 후에 분양광고 내용과 실제에서 차이가 발생하여 불만이 있는 것으로 나타남.

   - 이 중, 아파트 내부 주요시설물이 광고내용이나 견본주택과 다르게 설치되거나 아예 설치되지 않은 경우가 68가구(43.9%)로 가장 많았으며, 그 다음으로 광고상의 주변환경과 다른 경우 57가구(36.8%), 교통·거리가 광고와 다른 경우가 40가구(25.8%), 대출금을 일방적으로 축소하거나 이자율을 인상한 경우가 34가구(21.9%), 기타 8가구(5.2%)의 순으로 나타남. (중복응답)

   - 아파트 분양광고 내용이 입주후와 차이가 있다고 응답한 155가구중 58가구(37.4%)가 피해보상을 요구하였으나, 보상을 받은 경우는 19가구(32.8%)임.  

 V. 개선 방안

  가. 『중요한 표시·광고사항고시』의 업종별 중요정보에 아파트 분양광고 추가 검토 필요

  o 아파트는 일반 공산품과는 달리 소비자가 준공검사 이전에 계약을 하므로 소비자에게 불리한 계약이라고 할 수 있음.

   - 따라서 사업자는 소비자에게 해당 아파트에 대한 각종 정보를 정확히 제공하며, 성실히 지켜야 할 의무가 있으므로, 일간신문이나 팜플렛 등에 아파트 분양광고 게재 시 소비자가 알아야 할 중요한 정보에 대해 반드시 기재토록 하여야 할 것임.

  ⇒ 현행 『표시·광고의 공정화에 관한 법률』제4조(중요한 표시·광고사항의 고시) 제1항에 근거한 공정거래위원회 고시 『중요한 표시·광고사항 고시』의 업종별 중요정보(현재 부동산중개 업종 외 10개 업종 명시)에 아파트 분양광고를 추가시킬 필요성이 있음(공정거래위원회에 건의 예정)

  나. 사업자단체(협회)의 아파트 분양광고에 대한 자율 사전심의 및 회원사 계도 필요

  o 아파트 분양업체들은 조속한 분양을 위해 소비자가 알아야 할 중요한 정보를 누락시킨 채 단순히 투자이익, 입지조건, 교통여건 등에 대해 절대적·배타적 표현을 사용하여 광고함으로써 소비자의 합리적인 선택을 방해하고 있는 실정임.

  ⇒ 소비자 입장에서는 사업자가 일방적으로 제공하는 광고 및 견본주택 등을 믿고 계약할 수 밖에 없는 불리한 계약이 되는 바, 이러한 특수성을 고려, 사업자협회가 자율적 차원에서 회원사들의 아파트 분양광고 내용의 허위·과장성 여부를 사전 심의하여 자제를 유도할 필요가 있음(한국주택협회, 대한주택건설사업협회에 개선 요청 예정)

 다. 소비자 주의 필요

 o 소비자피해를 예방하기 위하여 아파트 분양광고와 관련해서 소비자는 사업자의 광고내용을 그대로 믿기보다는 직접 건설현장 답사를 통한 사실 확인 및 계약서 내용 확인 등을 반드시 할 필요가 있음.
 

* 자세한 내용은 홈페이지의 보고서를 참고하시기 바랍니다.