소비자뉴스

지난 달 대법원은 근저당비용 부담주체와 관련한 파기환송판결한 바 있다. ‘은행이 근저당비용을 부담하라’는 공정위의 판단에 대해 고법에서 다시 한번 공정위와 은행간 치열한 법적 공방이 예상된다.

이 다툼의 시작은 1990년대 후반으로 거슬러 올라간다. 1990년대 후반까지 담보대출 근저당비용은 채무자인 소비자가 모두 부담하였다. 시민단체를 중심으로 대출거래로 인해 은행과 소비자 모두 이익을 보는데 왜 소비자만 비용을 부담해야 하는지에 대한 소비자불만이 사회적 이슈로 제기되었다.

은행대출약관을 소관하는 공정위는 2000년 근저당부담주체의 합리적 해결방안에 대해 연구용역을 의뢰하였고 당시 필자가 연구용역을 수행하였다. 필자는 근저당비용은 자금조달에 소요되는 비용이므로 은행이 부담하고 이를 금리에 반영하는 것이 효율적이라는 의견을 공정위에 제출한 바 있다.

필자의 의견에 국민고충처리위원회와 감사원이 뜻을 같이 하였고 공정위도 2008년 은행이 근저당비용을 부담하라며 표준약관을 개정하였다. 공정위, 소비자원, 국민고충처리위, 감사원이 한 목소리로 ‘은행이 근저당비용을 부담하라’고 했음에도 불구하고 은행은 근저당비용을 부담할 수 없다며 서울고법에 소송을 제기하였다. 이것이 근저당비용 다툼의 전말이다.

그럼 왜 은행은 근저당비용을 부담할 수 없다는 것일까   그리고 공정위는 왜 은행에게 모든 비용을 부담하라는 것일까   필자는 그 이유를 다음 2가지로 보고 있다.

첫째는 법무사 보수이다. 고객이 부동산을 담보로 은행에서 1억원을 대출받을 때 발생하는 근저당비용은 다소 차이는 있지만 약80-90만원정도이다. 이 비용의 항목은 각종 세금과 국민주택채권 할인비용, 법무사보수, 조사감정비용이다. 2008년 소비자원 연구에 따르면 연간 발생하는 근저당비용은 은행권에서만 1조 2,421억원(2007년기준)이며 이중 법무사보수는 전체 근저당비용의 22.5%인 2,390억원으로 추정하고 있다.

은행은 근저당설정비용에 법무사 보수를 항상 포함하고 있는데 과연 법무사 보수가 반드시 필요한 비용인가 하는 문제이다. 내가 직접 등기할 수 있는데 꼭 은행이 지정한 법무사를 사용해야 하는 가이다. 돈 빌리는 사람이 법무사라도 은행이 지정한 다른 법무사에게 등기를 맡겨야 하나   답은 ‘아니다’이다.

과거 문맹률이 높을 때, 행정서사(지금 법무사의 전신)가 대신 등기하는 등 국민의 기초적인 법률행위를 도와주었다. 그러나, 지금은 국민이 쉽게 집에서도 등기할 수 있도록 인터넷등기제도까지 도입되어 있으며, 창구를 통해 등기하더라도 구청과 등기소를 방문하면 별 어려움없이 근저당설정 등기가 가능하다.

그럼에도 불구하고 은행이 무리하게 특정 법무사에게 등기를 맡기는 이유는 법무사보수를 은행이 부담하는 것이 아니라 채무자인 소비자가 부담하기 때문이다. 과거 은행은 특정법무사에게 등기 건을 몰아주는 댓가로 은행운영경비를 지원받는 제도가 공공연히 운영되고 있었다. 고객의 돈으로 법무사와 은행이 나누어 가지는 꼴이다. 공정위는 이런 관행을 깨고자 하는 것이다.

사실 연간 은행이 근저당비용을 부담하도록 한다면 은행이 법무사에게 등기를 맡기지 않고 직접 등기할게 당연하다. 연간 법무사보수비용 2,390억원의 대부분이 절감될 수 있게 되어 담보대출에서 발생하는 거래비용이 대폭 감소하고 거래의 효율성이 증대된다. 그리고 그 비용절감분은 고스란히 고객에게 돌아간다.

둘째, 대출이자뿐 아니라 근저당비용에 대해서도 은행간 경쟁이 필요하다는 것이다. 우리는 간혹 ‘근저당설정비 전액면제’라는 은행의 대출세일 광고를 접하게 된다. 대출이자는 항상 경쟁하면서 근저당비는 간혹 경쟁하는 것이다. 현행 근저당비 부담을 규정한 약관이 경쟁제한적 요소를 가지고 있다. 사실 사업자간 경쟁은 소비자에게나 좋은 것이지 당사자인 사업자는 피곤한 일이다. 지금까지는 고객이 현금으로 내든 대출이자를 더 내든 고객의 주머니에서 나온 돈으로 법무사보수를 주면 되었는데, 이마저도 은행간 비용절감을 위해 경쟁을 해야 한다. 아주 피곤한 일이다. 법무사도 이용할 수 없고 직원이 직접 등기해서 비용을 절감시켜야 하기 때문이다.

돈이 아쉬운 사람이 자기가 사는 집을 담보로 은행에 돈을 빌린다. 그런 사람에게 은행이 충분히 절감할 수 있는 비용까지 내라는 것은 맞지 않다. 과거 은행 문턱이 높아 대출받는 자체가 큰 혜택이었던 때가 있었다. 사채이자에 비하면 은행이자가 너무 싸기 때문이다. 그 시대에는 근저당비용을 채무자가 부담하더라도 무조건 은행에서 대출받는 것이 유리하다. 그때는 말이 될 수도 있었다. 그러나 요즘은 어떤가   우리나라 은행뿐 아니라 외국계 은행까지 우리나라에 진출해있다. 은행만 있나, 저축은행, 보험, 할부금융사, 대부업 업종간 경쟁도 치열하다. 근저당비용에 관해서도 당연히 경쟁해야 한다.

G20를 개최한 국가이다. 금융위기를 가장 슬기롭게 벗어난 국가이다. 금융선진화를 외치는 마당에 일제시대의 관행을 버리지 못해 소송에 임하는 은행의 태도에 유감을 표한다.