양도소득세 부과제척기간 10년

-'다운계약서' 10년 안에 밝혀지면 양도소득세 내야한다.

은평뉴타운 아파트에 불법거래가 판치고 있다는 기사를 봤습니다. 사실 저도 2년 전에 은평뉴타운의 불법 '입주 딱지'를 사라는 부동산중개업소의 은밀한 권유에 모델하우스 구경을 간 적이 있었지요.

그런데 수억원이 넘는 전 재산을 지불하고 평생 살 집을 사는데, 조건이 까다롭기 짝이 없는 겁니다. 5년간 전매금지된 집이라 돈 다 치르고도 제 이름으로 등기도 못한다지요, 암튼 기함할 조건이 한두 가지가 아니었습니다.

전매금지된 집을 사고파는 자체가 불법인데, 불법을 뻔뻔하게 조장하는 중개업소 사장님은 눈 하나 깜짝하지 않고 이런 엄청난 조건들을 제시하십니다. 어처구니 없어하는 제게 그 사장님은 "위험은 잠깐이야, 두 배 넘게 시세차익 나는 물건을 그 정도 위험도 감수하지 않고 얻으려고 했어?" 하며 혀까지 차십니다.

잠시라도 불법행위에 동참하려 했던 제 자신을 부끄러워하며 모델하우스 관람에 만족하고 돌아왔지요. 3년 전쯤에는요, 저 그 악명 높은 '다운계약서' 썼다가 계약금 날릴 뻔한 위험천만한 일도 당했답니다. 당시 한참 '내집마련'에 꽂혔던 전 자고 나면 몇천만원씩 뛰는 아파트 가격으로 상대적 박탈감에 시달리다 드디어 사고를 치고 말았습니다.

서울 마포 쪽 한강 조망권 주상복합을 프리미엄 2500만원을 얹어주고 계약했던 거죠. 계약날 아침. 바쁜 게 무슨 벼슬이라고 부동산중개업소 아줌마에게 모든 걸 일임하는 바보짓까지 했습니다. 계약금 1000만원도 인터넷 뱅킹으로 부쳤죠. 전직 공무원이라며 자기도 그 주상복합을 두 채나 갖고 있다던 부동산 여자는 계약 직전 전화를 걸어왔습니다.

"김소라씨, 계약하기 전에 알아야할 게 있는데요, 다운계약서라고 들어보셨죠? 음, 그걸 몰라요? 원래 이런 거 계약할 때 모두 다 하는 '관행'이예요. 이 동네 주상복합은 다들 그렇게 해요. 말하자면 가격을 좀 낮춰 계약서를 쓰는 거죠. 세금 때문에요. 양도소득세가 40％잖아요. 이 물건 같은 경우는 900 정도 다운시키면 되겠네요."

이 아줌마는 다운계약서가 결코 법에 어긋나는 일이 아니라고 강조하면서 걱정말라고 전화를 끊었지요. 한달 후 잔금을 치르기로 하고 계약은 성사 됐고요. 보름쯤 지난 후에 공인중개사 출신의 지인과 수다를 떨다가 그 주상복합 얘기가 나왔습니다.

부동산에 관해서라면 모르는 것 없는 왕똑똑 지인은, 대뜸 "다운계약서는 안썼지?" 하는 거죠. 순간 가슴이 철렁하더군요. 확인해본 결과, 부동산 아줌마는 2500만원의 프리미엄을 900만원으로 그야말로 '다운'시켜놨습니다.

곤란해 하는 제게 부동산 아줌마는 "그때 분명히 설명했다. 그리고 이건 이 동네 관행이다. 프리미엄 받은 그대로 신고하는 사람이 세상에 어디 있냐. 그러면 아무도 분양권 안 판다"고 강경하게 말씀하셨고요. 크게 놀란 전 계약서를 법대로 다시 쓰자고 했고, 부동산 아줌마는 순순히 그러자며 일주일을 또 끄셨고요.

그런데 정신을 차리고 보니 잔금날짜가 사흘 앞으로 돌아온 거죠. 잔금을 부치지 않으면 계약금 1000만원 날리고 무효가 되는 거였고요. 발끈한 전 마포구청을 비롯해 세무서, 각종 관계기관에 문의전화를 돌렸고요, 일단 다운계약서 자체가 불법행위니까 신고가 들어갈 경우, 그 부동산업자는 처벌을 받게 돼 있더군요. 우여곡절 끝에 계약금 1000만원 돌려받았습니다.

그 사건 겪고 나서 부동산 매매 계약 때 숙지하고 있어야 할 몇 가지 상식을 알게 됐지요. 다운계약서가 얼마나 무서운 건지도 그때 깨우쳤고요. '부동산 실거래가 신고 의무제도'가 도입된 2006년 이전에 다운계약서를 썼던 투자자들이 뒤늦게 '양도세 폭탄'을 맞는 사례가 많답니다.

양도소득금액을 축소한 사실이 드러나면 10년간은 세금문제에서 자유롭지 못하다네요. 물론 다운계약서를 썼다 해도 실거래 가격을 증명할 수 있는 자료를 제출하면 양도세를 물지 않아도 됩니다.

따라서 무통장 입금영수증이나 돈이 오간 통장과 같은 자료는 반드시 보관해 둬야 합니다. 하지만 이 경우 양도차익을 축소 신고한 당시 매도자에게 덜 낸 양도세에 가산세까지 추징된다는 게 또 문제가 됩니다. 그래서 불법행위는 저지르면 안되나 봅니다. 10년 뒤에도 다 발각돼 엄청난 벌금까지 물어야 한다니까요.

■  글 / 김소라 기자

    스포츠조선 사회경제부