소비자칼럼(287)

‘반값 아파트 실패’가 소비자에게 주는 교훈

강남을 중심으로 급등하는 아파트 가격을 안정시키기 위해 정부는 종합부동산 정책을 여러차례 시행한 바 있다. 정부의 종합부동산 정책을 요약하면 아파트의 투기목적 수요를 억제하고 저렴한 아파트를 공급하여 시장가격을 낮추겠다는 것이다.

투기 목적의 아파트 수요를 감소시키기 위해 거래세와 보유세에 대한 부담을 크게 증가시켜 실소유 목적이외의 아파트 소유자로부터 투기이익을 환수하고자 하였다. 다른 한편으로는 아파트 공급가격을 낮추기 위해 소위 ‘반값아파트’라 불리우는 ‘환매조건부 아파트’와 ‘토지분양부 아파트’를 분양하였다.

환매조건부 아파트는 아파트를 구입한 사람이 20년 동안 매각할 수 없으며 20년 후에도 이자율을 반영해 정해진 가격에 반드시 주택공사에만 매각할 수 있는 아파트이다. 토지분양부는 아파트가 들어선 땅은 타인의 소유이고 건물만을 소유한다. 이러한 이유로 토지의 사용에 대한 임대료를 아파트구입자가 부담해야 한다.

군포와 의왕에 공급된 이들 아파트의 분양율이 15% 수준으로 매우 낮았다. 가격도 저렴한데, 주택난이 심한 수도권에 값싼 아파트를 분양받겠다는 사람이 왜 없는 것일까 ? 자기 집이 없어 전세를 전전하는 많은 수도권의 소비자들이 왜 이 아파트를 외면하는 것인지 이유가 있을 것이다. 이를 위해서는 소위 반값아파트라 불리우는 환매조건부 아파트나 토지분양부 아파트가 가지는 특성이 일반 아파트와 달리하는 특성을 살펴보아야 할 것이다.

집은 내 집인데 땅은 남의 소유인 집, 내 집이긴 하지만 내 마음대로 처분할 수 없는 집이 이들 아파트만이 특수하게 가지는 특성들이다. 즉, 완전한 소유가 아니며, 소유하더러도 20년 후에야 매각할 수 있으며 제값을 받기 어려운 집이라면 가격이 싸더라도 구입하지 않는다는 것이다.

주택은 단지 주거지로서만의 속성을 가진 것이 아니라, 좋은 지역에 위치하여 좋은 주거환경을 누릴 수 있는 특성, 급할 때 언제라도 매각해서 현금화할 수 있는 특성, 소득이 없는 노후에 생활자금을 마련할 수 있는 특성을 모두 가지고 있다. 최소한 수도권에 거주하는 소비자들은 이들 주택이 가지는 많은 특성들을 종합적으로 고려하여 주택이라는 내구재를 구입한다는 평범한 상식을 재확인하였다.

예를 들어, 동일건설사가 동일 자재를 들여 지은 똑같은 35평 아파트라도 아파트의 위치가 서울 강남인지, 강북, 혹은 지방인지에 따라 가격에 차이가 난다. 이는 교육환경, 교통여건, 도심과의 거리, 공원등의 면적 등 아파트가 위치한 곳의 주거환경이 아파트 가격에 아파트에 포함되어 있기 때문이다.

아파트의 가격은 단지 주거조건으로서만 아니라 주거환경과 미래 재테크수단으로서의 기능도 포함하는 복합재에 해당한다. 주택이 가지고 있는 어느 한 특성만으로 고려하여 시장을 예측할 경우 그 예측이 빗나갈 확률이 높은 이유이기도 하다. 소득에 비해 가격이 낮은 상품이나 실제로 사용하는 기간이 그리 길지 않은 상품이나 서비스에 대해서는 소비자가 즉흥적으로 구매하는 충동구매가 일어나기 한다.

그러나, 주택과 같은 고가의 내구재를 구입하는 경우, 대부분의 소비자는 상품이 가지는 속성은 물론 먼 장래까지 고려하여 합리적인 선택을 하고 있음을 알 수 있다. 우리나라에서 주택이 가지는 속성도 우리 사회구성원이 공통적으로 인식하고 있는 상식에 속한다. 이러한 상식을 지키지 않으면 정부도 소비자도 크게 이로울 게 없음을 깨닫게 해준 좋은 사례가 될 것이다.

■ 글/정윤선 책임연구원(cys@kca.go.kr)

   한국소비자원 정책연구실