2021 09

하나

민영주택이나 공공분양주택 청약에 당첨되려면

청약통장에 매월 얼마를 내는 게 좋은지에 대한 질문에 답하기 전에, 민영주택^*과 공공분양주택^**의 청약 당첨 기준부터 살펴봐야 한다. 민영주택은 청약 1순위가 우선적으로 당첨된다. 1순위가 미달이 될 때만 2순위에 기회가 돌아간다. 요즘처럼 청약에 관심이 많고 경쟁률이 높은 시기에는 미달이 될 리 없기 때문에 2순위에까지 기회가 오지 않는다.

또한, 1순위끼리도 경쟁이 치열하다. 이럴 경우 가점제와 추첨제로 청약 당첨자를 정한다. 주거전용면적이 85㎡ 이하인지 여부에 따라, 투기과열지구, 청약과열지구 및 수도권 공공택지지구 해당 여부에 따라 가점제와 추첨제의 비율이 달라진다. 예를 들어보자. 투기과열지구의 주거전용면적 85㎡ 이하 주택에 청약하면 가점제 100%를 적용받지만, 같은 지역의 85㎡ 초과 주택에 청약하면 가점제 50%, 추첨제 50%를 적용받는다. 반면, 그 외 지역의 경우 85㎡ 초과 주택에 청약하면 추첨제 100%를 적용받고, 85㎡ 이하 주택이라도 최대 100%까지 추첨제를 적용받을 수 있다. 가입 기간이 짧고 부양가족 수와 저축총액이 작은 2030세대에게는 가점제보다 대부분 추첨제가 유리하다.

주거전용면적 85㎡ 이하의 공공분양주택도 민영주택과 마찬가지로 청약 1순위가 우선적으로 당첨된다. 청약 1순위끼리 경쟁이 치열하기는 민영주택과 마찬가지다. 당첨자를 가르는 기준은 민영주택과는 달리 아래 표와 같은 기준으로 순차제를 적용한다.

청약 1순위 청약자가 입주 대상 주택 수보다 많아 경쟁이 발생할 경우, 40㎡ 초과 주택에 당첨되려면 저축총액이 많아야 하고 40㎡ 이하 주택에 당첨되려면 납부 횟수가 많아야 한다. 인정되는 회차당 납부금액은 매월 10만 원이 최대이므로, 40㎡ 초과 주택은 매월 10만 원을 채워야 청약 당첨 가능성이 커진다. 하지만 40㎡ 이하 주택은 월 2만 원을 납부해도 연체 없이 오랫동안 내는 게 유리하다.

즉, 청약통장에 얼마를 내는 게 좋은지를 따지기 전에 미래에 청약통장으로 어떤 주택에 청약할까를 정하는 게 우선이다. 그래야 올바른 청약 전략을 세우고, 이에 따라 잘 준비할 수 있다.

둘

청약통장에 돈을 넣을 때는
중도에 해지하지 않을 정도로 넣어야 한다

청약통장에는 매월 2만 원 이상 50만 원 이하의 금액을 10원 단위로 자유롭게 낼 수 있다. 현재까지 낸 저축총액이 1,500만 원 이하라면 일시에 1,500만 원까지 예치할 수도 있다. 예를 들어 현재 청약통장에 200만 원의 잔액이 있다면 추가로 한 번에 1,300만 원까지 낼 수 있다는 이야기다. 1,500만 원이 넘어서도 계속 납부가 가능한데 그 이후에는 월 50만 원 한도 이내에서만 자유롭게 납부하면 된다. 참고로 저축총액 1,500만 원은 민영 주택에 청약할 때 모든 지역, 모든 면적에 청약할 수 있는 금액이다.

하지만 긴급하게 돈이 필요해 청약통장에 넣어둔 돈을 사용하려면, 청약통장을 해지하는 방법밖에 없다. 그렇게 되면 가입 기간이나 납부 횟수, 저축총액 등 청약 당첨을 위해 그동안 쌓아온 모든 노력이 물거품이 된다. 그래서 청약통장에 돈을 넣을 때는 중도에 해지하지 않도록 금액을 조절해야 한다.

또한, 20대 내담자들이 청약통장에 매월 얼마를 내는 게 적절한지를 물을 때가 자주 있다. 요즘 집값을 고려하면 20대가 부모의 도움을 받거나 투자로 대박이 나지 않는 한 2~3년 안에 청약할 기회는 없다고 판단된다. 그보다는 결혼자금이나 종잣돈을 만드는 게 우선순위이므로 최소 금액인 2만 원을 매월 연체 없이 내다가, 청약이 가시화되는 시점에서 금액을 10만 원까지 늘리는 게 효과적이다. 물론 중도에 청약통장을 해지하지 않을 자신이 있다면 매월 10만 원을 내는 게 청약과 관련한 여러 가지 경우의 수를 생각할 때 유리하다. 이때는 청약 1순위가 됐다고 납부를 멈추는 게 아니라, 청약에 당첨될 때까지 계속 내는 게 좋다.

가끔 소득공제를 더 받으려고 최대한도인 연간 240만 원(매월 20만 원)을 채우는 사람도 있다. 소득이 높거나 여유가 있다면 몰라도, 단지 소득공제를 많이 받기 위해서라면 이 행동은 바람직하지 않다. 주택청약종합저축의 소득공제는 총 급여액이 7천만 원 이하 근로자인 무주택세대주가 연간 최대 납부한도 240만 원의 40%인 96만 원에 대해 받을 수 있다. 가끔 96만 원을 절세할 수 있다고 착각하는 사람들이 있는데 그렇지 않다. 예를 들어 총 급여액이 4,600만 원 이하라면 지방소득세를 포함해 16.5%의 세율을 적용받는데, 소득공제 금액인 96만 원에 16.5%를 곱하면 158,400원만 절세가 가능하다. 소득공제 혜택을 주는 대신 특별한 사유 없이 5년 이내에 중도해지를 하면 납부금액(연간 240만 원 한도)의 6%를 페널티로 추징당한다. 그러므로 우선순위의 자금을 먼저 모아야 하는 중요성과 중도에 해지할 수도 있다는 위험을 고려해 적절한 금액을 정해 납부하는 게 소득공제를 받는 것보다 더 중요하다.

셋

월 2만 원? 월 10만 원? 얼마가 적당한가?

이제 청약통장에 무작정 매월 2만 원이나 10만 원 또는 그 이상을 납부하는 게 유리하지 않다는 것은 어느 정도 이해했을 테니, 나에게 가장 유리한 납부금액을 정하는 방법을 알아보자.

재정 상황이나 재무 목표에 따라 언제, 어떤 주택에 청약할지 정해보는 게 먼저다. 그리 크지 않은 집인 주거전용면적 40㎡ 이하의 공공분양주택에 청약하려 한다면, 연체 없이 매월 2만 원만 내도 충분하다. 반면에 40㎡ 초과의 공공분양주택에 청약할 계획이고 청약통장을 중도에 해지 않을 자신이 있다면, 가능한 한 빨리 청약통장에 가입해 매월 10만 원씩 연체 없이 내는 게 유리하다. 앞에서 언급한 내용과 아래 표를 참고해서 본인에게 가장 적절한 납부금액을 정해보기 바란다. 정답이 정해져 있는 게 아니라 내 상황에 맞게 납부금액을 정하는 게 정답이다.

넷

특별공급 제도 공략으로 당첨 확률을 높여라

2030세대는 청약 당첨을 결정짓는 가입 기간, 부양가족 수, 무주택기간, 저축총액이나 납부 횟수 등 청약에 있어 여러모로 불리하다. 그러다 보니 최근에는 청약을 포기하고 매매로 돌아서는 사람들이 늘고 있는데, 이럴 때 적극적으로 관심을 가지고 노려볼만한 청약 제도가 특별공급 제도이다.

특별공급은 국가유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양자들의 주택마련을 지원하기 위해, 일반 공급분 물량과 분리해 특별공급 신청자들만 별도로 경쟁해 분양받을 수 있게 만든 제도이다. 당첨은 평생 1회로 제한하고 있지만, 자격요건을 채운다면 가장 당첨 확률이 높다. 참고로 신혼부부 대상의 특별공급 물량을 살펴보면, 민영분양은 건설 물량의 20%, 공공분양은 건설물량의 30% 수준이므로 대상 주택의 비율이 상당히 높다. 자세한 내용은 국토교통부 산하 준시장형 공기업인 한국부동산원 청약홈( www.applyhome.co.kr) 사이트를 방문해서 살펴보면 된다.